Oluşturulma Tarihi: Mart 12, 2025 08:33
Son dönemlerde kiracılar oturdukları evlerin mutfak, banyo dolaplarını, kapıları boyayarak, duvarlara fayans desenli folyolar yapıştırarak yeni bir görünüm elde etmeye başladılar. Ancak evde yapılan bu değişimler ev sahipleri ile kiracılar arasında sorunlara neden oluyor. Peki kiracılar evde böyle değişimler yapabilir mi? Ev sahibinin onayı şart mı?
Geçtiğimiz günlerde bir kiracının sosyal medyada paylaştığı video gündem oldu. Videoda kiracı bir kadın mutfak dolaplarını boyadığını ve ev sahibinin bu konuda sorun çıkardığını söylüyordu.
Buna benzer bir paylaşım daha sosyal medyada dolaşıyor. Kirada oturan bir adam evde parkelerin kırık olduğu alana boya ile parke görüntüsü vermiş, evin kapısını turuncuya boyamış ve kapının camları üzerine resimler çizmiş. Kiracı, “Yaşadığım alanı güzelleştirmek için kimseden izin almama gerek yok. Evden çıkarken eski haline getireceğim” diyerek evdeki değişimler için mal sahibinin onayını almadığını söyledi. 
— Kiracının evde yapmak istediği hangi değişimler mal sahibinin onayına tabidir?
— Kira sözleşmesinde buna dair maddeler var mı?
— Ev sahibi ve kiracının bu konudaki hakları neler?
Tüm merak edilenleri Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’a sorduk.
KİRACILAR EVDE BİR DEĞİŞİM YAPMAK İSTEDİĞİNDE EV SAHİBİNDEN İZİN ALMAK ZORUNDA MI?
Kiracılar taşınmış oldukları evlerin sözleşme bitimine kadar kullanım haklarına sahiptirler. Bu kullanım hakkı süresi içinde de taşınmazı kira sözleşmesine uygun bir şekilde kullanmak ve yine taşınmaza ait ana projesine riayet etmek şartıyla kullanabilirler. Örnek vermek gerekir ise kiracı evlerdeki odaları projesine aykırı birleştiremez veya ayıramaz, balkonu evin içine katamaz, yine kiracı bina ortak yerleri olan dış cephelere bina kat maliklerinin onayı olmadan herhangi bir farklı renk uygulaması yapamaz, yine camlara resim çizemez, tabela asamaz, dairesinin giriş kapısına başka renkte bir boya yapamaz, açık balkon ise yine diğer kat malikleri onayı olmadan kapattıramaz, otopark alanında kendisine özel bir bölümleme yapamaz, elektrikli aracı var ise kat malikleri onayı olmadan buna uygun bir sistem kuramaz. Burada bahsedilen tüm tadilatlarda mal sahibinin onayı yeterli değildir diğer kat maliklerinin de tamamının onay vermesi gereklidir.
TADİLATLAR İKİYE AYRILIYOR
Kiracılar yukarıda belirtilen haller dışında basit tadilat ve tamiratlar konusunda da ev sahibinin onayı bağlı olmayan tadilatlar ve bağlı olanlar olmak üzere ev içerisinde birtakım değişiklikler ve tadilatlar yapabilirler. Buna göre;
Ev sahibinin iznine tabi olmayan tadilatlar; Kiracı kendi kullanımı ile ilgili olmak üzere daire içinde estetik ve işlevsel değişiklikler yapabilir ve bu konuda ev sahibinden izin almak zorunda değildir. Evinin içinde duvarlarına asacağı resimler ve uygulamalar, tavanlara asılacak ışıklandırma sistem uygulamaları, klima veya herhangi bir soğutucu-ısıtıcı bir sistem kullanılacaksa ve bu apartman/site projesine aykırı olmayan bir sistem ise buna ilişkin yapılacak her türlü uygulama, çocuk veya yaşlı odalarında eşyaların sabitlenmesi için yapılacak duvar montajı sistemleri, ev teslimi sonrasında yapılacak boya ve badana işlemlerinde kiracının ev sahibinden onay alması zorunlu değildir. Ancak bu tadilatlarda boya ve badananın tahliye halinde yeniden yapılması zorunlu olmayıp diğer tüm hallerde tahliye anında duvar, tavan veya diğer mekanlarda ortaya çıkacak tüm bozulmalar eski haline getirilerek ev sahibine teslim edilmek zorundadır.
Ev sahibinin iznine tabi olan tadilatlar; Kiracıya demirbaş olarak teslim edilen tüm alanlarda kiracı mal sahibinden izin alarak uygulama yapmak zorundadır. (Klimalar, kombi, mutfak sistemleri vb. gibi). Örneğin; mutfak ankastre sisteminin değiştirilmesi, mutfak ve banyo gibi alanlarda yapılacak olan özel uygulama alanları (yaşlı ve çocuk bakımına özel vb gibi), kira sözleşmesinde yazılı olan bir renk duvar, iç kapı boya-badana uygulamasından farklı bir renk uygulama yapılmak istenmesi gibi hallerde kiracı mal sahibinden onay almalıdır.
’30 GÜN SÜRE, SONRA DAVA AÇABİLME HAKKI’
KİRACI EV SAHİBİNDEN İZİN ALMADAN EVDE BİR DEĞİŞİKLİK YAPARSA BU DURUMDA EV SAHİBİNİN HAKLARI NELER?
Kiracı hem kat maliklerinin onay vermek zorunda olduğu hem de mal sahibinin onay vermesi gerekli tadilatları onay almadan yaparsa bu hem akde aykırılık hem de kira sözleşmesine aykırılık oluşturacaktır.
Mal sahibi akde aykırı tadilat yapan kiracısına her halükârda ihtarname göndermek, 30 gün süre vermek ve bu süre içerisinde tadilatı eski haline getirilmesini istemek zorundadır. 30 gün içerisinde izin alması gerektiği hallerde izin almadan tadilat yapılması kira sözleşmesine esaslı aykırılık olup ev sahibi tahliye davası açabilme hakkına sahip olacaktır. Bunun haricinde de kat maliklerinin de onayına tabi işlemlerde kiracıya 30 gün süre vermeden doğrudan eski hale getirme davası açma hakları vardır. Bu davayı tek bir kat maliki dahi açabilir.
Kolon kesmek gibi hallerde mal sahibinin 30 gün süre vermesi ve eski hale getirilmesini istemesi gerekmez doğrudan tahliye davası açılabilir.
KİRA SÖZLEŞMESİNE EVDE YAPILACAK DEĞİŞİMLERLE İLGİLİ MADDELER EKLENİYOR MU?
Yargıtay boya-badananın tahliye anında kiracı tarafından yeniden yapılması şartını taşınmazda esaslı bir bozulma olarak görmediği için boya-badana dışındaki ve taşınmazın kullanımı kaynaklı onay gerektirmeyen estetik, işlevsel tadilatlar dışındaki tüm tadilatlarla ilgili sözleşme maddelerinin kira sözleşmesine eklenmesini kabul etmektedir.
EVİ NASIL ALDIYSA ÖYLE TESLİM ETMEK ZORUNDA
KİRACI DEĞİŞİM İÇİN MAL SAHİBİNDEN İZİN ALDIĞINDA YAZILI BİR ANLAŞMA YAPILMALI MI? EV SAHİBİ İZİN VERSE DE SONRASINDA SORUN ÇIKARIRSA NE OLUR?
Kiracı tahliye anında izne tabi tüm işlemlerle ilgili olarak eski hale getirmek zorundadır. Bu kapsamda ev sahibi izin vermiş olsa dahi kiracı evi aldığı gibi teslim etmek ve eski haline getirerek teslim etmek zorunda olacaktır. Bunu yapmazsa ev sahibi tadilat masrafını kiracıdan talep edebilir.
KİRACI-EV SAHİBİ ARASINDA YAŞANAN BİR ‘EVDE DEĞİŞİM YAPMA’ DAVASINDA SÜREÇ NASIL İLERLİYOR?
Kiracı izne tabi olduğu halde izin almadan tadilatlar yapmış ise önce ev sahibi 30 gün ihtar vermeli, ihtara rağmen eski hale gelmiyorsa dava açmalıdır. Gerek kat malikleri gerekse de ev sahibinin açacağı davalar zorunlu arabuluculuğa tabi davalardır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma olmadığı takdirde dava açılacaktır. Tüm süreç yaklaşık 2-2,5 yıl sürmektedir.
